בס"ד
האם רכישת נכס/דירת מגורים במחיר אטרקטיבי היא באמת עסקה טובה?
תשובה לשאלה זו תינתן במספר מאמרים קצרים .
אחד הדברים הכי חשובים ברכישת נכס חוץ מעניין מחירו הנמוך, האם גורם מימוני כגון בנק למשכנתאות ירצה לממן את העסקה, במידה ואין בנק למשכנתאות מוכן לממן את רכישת הנכס, אין מדובר בנכס אטרקטיבי כל כך, לכן יש לשים לב לפני רכישת הנכס למספר דברים קריטיים טרם חתימת ההסכם או כניסה למו"מ שעלייהם נכתוב במספר מאמרים.
האם כל מה שרשום בטאבו מעיד על הנכס שבנוי כדין או משמש לייעודו? זה עיקר דיונו במאמר זה.
נתחיל
דירת מגורים בבית משותף שרשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) יש לשים לב מה היא צורת הרישום, האם מדובר ברישום לאחר רישום בית משותף או מדובר בצורת רישום שטרם הוסדר, לצורך עיון בזכויות בעלי הזכות ניתן להוציא נסח עיון מלשכת רישום המקרקעין לכל אדם בתשלום אגרה למשרד המשפטים ושם יהיה ניתן לדעת מהם זכויות של בעלי הזכות ומה היא צורת הרישום.
אציין כי לא תמיד הנכסים רשומים בלשכת רישום המקרקעין יש נכסים שרשומים בחברות משכנות וברשות מקרקעי ישראל מנהל איו"ש, הסתדרות הציונית וכו׳ ולצורך בדיקת הזכויות יש להוציא אישורי זכויות מאותם גורמים, הוצאת אישורי זכויות לא ניתנת לכל אדם אלא לבעלי הזכויות בלבד ו/או בא כוחם.
היום נדבר על נסח עיון מלשכת רישום המקרקעין להלן נסח טאבו, נסח טאבו יציג את זכויות הבעלים, את צורת הרישום, עיקולים, שעיבודים, שמות הבעלים, הערות אזהרה למיניהם וכו׳ ,אך נתמקד הפעם בשאלתנו האם כל מה שרשום בטאבו מעיד על הנכס שבנוי כדין או משמש לייעודו?
התשובה היא – לא
משרדנו ממליץ לכל לקוחותיו כי טרם רכישת הדירה כי יש עלייהם לבצע בדיקה תכנונית בנכס על מנת לבדוק האם קיימים בדירה חריגות בניה, אך לא תמיד רצים לקוחותיי לבצע את הבדיקה ממגוון סיבות לדוג׳ – "המוכר כך קנה את דירתו" , "המוכר כך קיבל את דירתו מאת הקבלן" , "המוכר אמר שאין חריגות", וכו׳ ולכן לא נראה להם שיש חריגות בניה בנכס.
אך לאחר הפצרות רבות מתבצעות אותם הבדיקות ומתגלים כי יעוד המקרקעין הינו לחניה/ עסק/ מחסן וכו׳ ולא דירת מגורים,
או יש חריגות בניה רבות בנכס שהעירייה יכולה בכל רגע נתון להוציא צו הריסה לאותם חריגות ולהגיש כתב אישום כנגד בעלי הנכס ולהטיל קנס כספי.
אך לא רק זה יכול לאיים על הרוכש, אלא גם שהבנק לא יממן את הנכס או לחילופין הבנק יפחית בשמאות את שווי הדירה במאות אלפי שקלים.
רוכש שלא בדק זאת טרם חתימת ההסכם, ימצא בהפרה יסודית בהסכם המכר מול המוכר והקונה והמוכר יכולים להיכנס לסחרחורת משפטית מיותרת שכוללת הוצאות מיותרות לעו"ד וכו׳ , במידה והקונה היה מבצע בדיקה תכנונית / רישומי זכויות/ יעוד המקרקעין, טרם חתימת ההסכם יכול לחסוך זאת מעצמו.
מסקנה- אין לבצע רכישה טרם התייעצות מול עו"ד הבקיא בעסקאות מקרקעין.
האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום.
